В ближайшее время можно ожидать постепенное увеличение количества девелоперов, аккредитованных по программе «єОселя», а также достаточно оснований для активного развития партнерских соглашений между девелоперами и коммерческими банками как еще одного эффективного инструмента развития ипотеки на первичном рынке жилья. Об этом заявила Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления Глобус Банка.
► Читайте «Минфин» в Instagram: главные новости об инвестициях и финансах
По данным Украинской финансовой жилищной компании (Укрфинжилье), на начало марта количество аккредитованных к участию в государственной ипотеке девелоперов уже составило 27 компаний из 13 областей (64 объекта, учитывая как отдельные ЖК, так и отдельные секции-дома в составе ЖК).
По мнению Дмитриевой, в ближайшие 2−3 месяца привлечение девелоперов к программе «єОселя» может стать более заметным:
- Во-первых, девелоперские компании ясно осознали необходимость в совершенствовании собственных механизмов продаж, как того требуют условия участия в государственной ипотечной программе, — это использование фондов финансирования строительства, механизм купли-продажи имущественных прав, реализация целевых облигаций. Во-вторых, уже ведется продажа квартир в объектах, строительство которых началось после вступления в силу Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» от 15 августа 2022 года, что совпадает с принципами действия программы «єОселя» на первичном рынке. В-третьих, программы рассрочки и 2 ипотечных механизма, а именно — государственная «єОселя» и партнерские программы с банками, значительно расширяют возможности девелоперов по привлечению потенциальных покупателей, что может стать одним из факторов увеличения спроса на первичном рынке жилья.
Основные требования общих ипотечных программ банков и девелоперов
Для получения банковской аккредитации и внедрения совместных ипотечных программ с девелоперами должны соблюдаться следующие требования:
- Активное строительство (динамика строительных работ в реальном времени) предложенного под аккредитацию ЖК. Наличие у девелоперской компании всех разрешительных документов, подтверждающих законность строительства. Отсутствие каких-либо судебных обременений, которые могут повлиять на динамик строительства. Состояние готовности объекта — не менее 30% с четкими сроками завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Реализация квартир должна проходить через фонды финансирования строительства, механизм купли-продажи имущественных прав, целевые облигации. Соответствие объекта задекларированным качественным характеристикам и классу жилья. Опыт работы на рынке (портфель реализуемых проектов), открытость, профессиональная и деловая репутация как компании, так и ее руководителей.
Процесс аккредитации — это, прежде всего, подтверждение банком финансовой и технической способности девелопера выполнить взятые на себя обязательства перед инвесторами-покупателями, а также соответствие объекта задекларированным качественным характеристикам. Фактически банк берет на себя часть рисков девелопера, гарантируя покупателям безопасность приобретения дома в том или ином ЖК.
Какие преимущества ипотеки на первичном рынке жилья
Главным преимуществом ипотеки на первичном рынке до сих пор остается возможность приобретения современного качественного жилья по цене в среднем на 25−30% ниже, чем в уже построенном ЖК, ведь обычно новые квартиры стоят дороже из-за существенного снижения рисков для покупателей. Кроме того, ипотечное соглашение фактически «фиксирует» цену и предохраняет покупателя от нежелательного для него удорожания приобретенной квартиры в случае снижения курса национальной валюты.
Замечу, что с начала 2024 года на первичном рынке наибольший спрос на приобретение жилья в ипотеку (около 70% всех сделок) наблюдается на 1,2-комнатные квартиры площадью от 45 м 2 до 70 м 2 общей стоимостью от 2 млн грн до 3 млн грн. При этом в подавляющем большинстве случаев сделки заключаются на срок до 20 лет с первоначальным взносом в 30% от стоимости дома.
Важным для потенциальных заемщиков-покупателей, кроме цены и площади дома, важны также несколько качественных характеристик ЖК:
- безопасность проживания (локация, регион и город); наличие самодостаточной инфраструктуры (рекреационной, детской, социально-бытовой, спортивной и т. п., наличие вместительных паркингов); удачное расположение с учетом транспортного сообщения; безопасность проживания в самом ЖК (круглосуточная охрана, закрытая от посторонних территория); наличие вблизи ЖК рекреационных зон (например, парков, лесов, озер).
С начала года на первичном рынке постепенно возобновляется тенденция «качественной конкуренции» ЖК, что является хорошим признаком для строительного рынка, а затем девелоперам придется концентрировать свои усилия не только на сроках строительства, объемах продаж, расширении возможностей приобретения, но и на создании по- настоящему комфортному и современному жилью.
Что влияет на развитие ипотечного кредитования
По мнению Дмитриевой, во втором квартале основными факторами, от которых будет зависеть развитие ипотеки на первичном рынке, станут:
- Ритмичность получения и достаточный объем макрофинансовой помощи для покрытия текущих расходов госбюджета (стабильность национальной валюты, что побуждает НБУ к дальнейшему снижению учетной ставки). Развитие экономики и, в частности, строительной отрасли через активное привлечение строительных и девелоперских компаний к восстановлению страны. Активное развитие кредитных и депозитных банковских программ: усиление конкуренции за клиента. «Военные» факторы: преодоление последствий агрессии, ситуация на фронте. Общественно-политические факторы: общественное единство, прозрачность решений и действий властей.
Ожидается, что с апреля по июнь 2024 года на первичном рынке по программе «єОселя» и совместными ипотечными программами банков и девелоперов может быть заключено суммарно до 200−250 ипотечных сделок на общую сумму до 500 млн грн. При этом около 80−85% ипотек будут выданы в Киеве, Киевской области и некоторых областных центрах, преимущественно в западных областях.
При благоприятных экономических, политических и военных условиях уже во втором квартале можно ожидать дальнейшую коррекцию учетной ставки — с 14,5% до 14−13%.
«Конечно, комбанки уже отрабатывают возможность сокращения ипотечных ставок: в зависимости от срока и размера первого взноса они могут снизиться до 5−17% годовых, что можно считать положительным сигналом для будущих покупателей жилья на первичном рынке, которые решат воспользоваться как государственной ипотекой, так и общими с девелоперами ипотечными программами», — отметила первый заместитель председателя правления Глобус Банка.